来源：浙江法治报
“我住这个小区八年了，以前从来没有拖欠过物业费，不是故意不交，是物业公司太不负责任了！”
法庭上，黄先生情绪激动地说道。
因拒交物业费
他被物业公司告上法庭
让他坚决拒交近一年物业费的原因，竟是一场持续多年的“白蚁之灾”。
近日，广东省中山市第一人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳，更触及了物业服务的责任边界。
案件回顾
这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起，便发现小区公共楼梯的木门存在白蚁，并及时向物业公司报告。物业公司两次派员处理，却仅使用普通家用杀虫剂简单喷洒，草草了事。
2018年物业使用普通杀虫剂对白蚁进行消杀
2023年，黄先生发现家中白蚁大规模繁殖，木制家具、装修遭受严重破坏，估算损失逾两万元。黄先生认为，正是物业对公共区域白蚁消杀的敷衍态度，导致白蚁入侵家中。
其间，黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请专业机构治理，但物业或推诿，或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大，黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。
黄先生与物业沟通记录
因对物业处理白蚁问题的长期不作为感到失望，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院，要求支付欠费7064.4元及违约金。
核心焦点
庭审中，双方围绕两大核心问题展开激烈辩论：
焦点一：白蚁来源与责任归属
物业主张：黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围。公共区域虽有白蚁，但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事件与2023年的结果间隔5年，因果关系无法认定。
黄先生则提供了完整的证据链：2018年发现白蚁的通知记录、物业人员用家用杀虫剂处理的视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业专业处理的微信聊天记录、自行消杀的费用发票。证明白蚁问题持续存在，且物业处理方式不当。
黄先生家中遭白蚁入侵毁掉的家具
焦点二：物业费该不该交？该交多少？
物业公司认为，其提供了保洁、保安等基础服务，业主享受了服务就应足额缴费。
黄先生则主张，物业在核心的公共区域维护（白蚁防治）上存在重大过错，并直接导致其财产损失，其拒交行为是行使合同履行中的正当抗辩权。
法院审理
经过审理，法院作出以下认定：
家中的白蚁源自公共区域具有高度可能性
白蚁危害具有隐蔽性、持续性的特点，公共区域与黄先生家相邻极近，具备迁移条件；黄先生家中此前多年无蚁患，非自身环境产生；破坏程度严重，说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和高度盖然性原则，法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。
物业服务存在重大瑕疵，构成违约
根据民法典第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专业性虫害，物业仅用普通杀虫剂敷衍了事，未能根治公共区域隐患，导致风险蔓延至业主家中，属于履行合同义务存在重大瑕疵，构成违约。
支持“有限抗辩”，判决“酌情减免”
法院认为，业主因物业违约拒交物业费，是行使履行抗辩权的行为，具有合理性。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁防治上存在重大过错，但并非完全未提供任何服务。
最终，法院基于物业违约的严重程度，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时，因业主“事出有因，并非恶意拖欠”，驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。
法官说法
案件承办法官石慧指出，物业费减免的前提是物业公司服务存在严重瑕疵，“质价相符”是核心标尺。
1.权利义务对等原则
物业服务合同是双务合同，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事，或敷衍了事。
2.抗辩权的行使边界
物业费的减免建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。若仅存在轻微瑕疵，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担违约金。
3.减免幅度的综合考量
减免幅度并非由业主单方决定，而是由法院结合服务瑕疵的严重程度、持续时间、对业主生活影响、物业公司过错程度、补救措施及业主实际损失等多重因素综合判定。
既不会让业主为不合格的服务“买单”，也不会过度加重物业公司的责任，保障行业的健康发展。
法官提醒
给业主的理性维权建议
业主应该强化法律意识和证据意识，理性维权。单纯拒交物业费并非法律上的最优解，可能面临被诉、支付违约金（若无合理理由）的风险。
保存好证据是维权基石，包括发现问题、物业不当作为、损害结果、自行止损和持续沟通的证据。
先友好协商，协商不成可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。
对物业服务企业的提示建议
敷衍的服务将直接导致收费权利的“打折”，甚至引发更大的信誉危机。
专业问题应交由专业机构：对于白蚁防治、电梯维护、消防设施等专业技术问题，应及时聘请专业机构处理，避免因不当处置导致损失扩大。
沟通渠道必须畅通有效：与业主建立有效的沟通响应机制，是化解矛盾、避免诉讼的前提。
物业服务合同是双向的契约，权利与义务对等，物业公司不能只收钱不办事或敷衍了事，业主也需理性维权，用证据说话。
唯有双方都回归契约精神，在法律的框架内明晰权责，才能真正构建和谐美好的社区环境。
来源：天平阳光客户端
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